Nhà cửa gần như là khoản chi lớn nhất của mọi người. Chúng ta phải đưa ra quyết định khôn cùng hợp lý khi nói đến chọn lọc nhà ở. Nhà cửa là một vấn đề vô cùng phức tạp không chỉ đơn thuần là một quyết định tài chính. Quyết định chỗ ở còn phải phụ thuộc rất lớn vào cảm xúc của chúng ta.
Trong nhiều thập kỷ qua, người ta vẫn còn rất nhiều ác cảm đối với việc thuê nhà . Kết quả là, con người sẽ có xu hướng quyết định mua nhà hơn là thuê nhà. Đó có thể là một quyết định tốt hoặc không tốt. Vấn đề là chủ sở hữu quyết định mua nhà dựa trên quan niệm "sở hữu xoành xoạch tốt hơn là thuê". Nhiều người không hiểu chủ chốt này để xem xét coi nên quyết định mua hay thuê.
Đo lường uổng thuê và mua
Gần đây tôi đã xem một video rất quyến rũ của Ben Felix, một người Canada làm quản lý danh mục đầu tư. Ben lập luận rằng cách hợp lý để quyết định nên thuê hay mua là so sánh tổn phí thuê với tổn phí mua.
chi phí thuê nhà hàng tháng rất đơn giản. Nó tương đương với số tiền thuê nhà bạn phải trả.
phí tổn hàng tháng để sở hữu một ngôi nhà phức tạp hơn. hoài sở hữu nhà có thể được chia thành ba loại.
1. Thuế bất động sản
2. chi phí bảo trì
3. uổng vốn
luật lệ 5%
Ben đã đưa ra một phép tính đơn giản để giúp bạn đánh giá quyết định thuê hay quyết định mua mà ông gọi là "luật lệ 5%". luật lệ này sẽ so sánh chi phí sở hữu hàng tháng với phí tổn thuê. lề luật 5% là ước tính của 3 chi phí chỉ xuất hiện khi bạn là chủ nhà, còn thuê nhà thì không có những hoài này.
1. Thuế bất động sản thường được coi là 1% giá trị của ngôi nhà. Đây là phần đầu tiên của luật lệ 5%.
2. phí tổn bảo trì cũng được giả thiết là 1% giá trị của ngôi nhà. Đây là phần thứ hai của lề luật 5%.
3. tổn phí vốn được giả định là 3% giá trị của ngôi nhà. Đây là phần chung cuộc của lề luật 5%.
Để tôi mở rộng tổn phí vốn cho bạn xem.
- Để mua một ngôi nhà, bạn phải cọc một khoản tiền mặt. Thường là 20% giá trị của ngôi nhà, điều đó có tức thị bạn cần xuất vốn 80% còn lại bằng một khoản thế chấp.
- Khoản cọc là vốn chủ sở hữu của bạn.
- Khoản thế chấp là nợ của bạn.
- Cộng khoản nợ và khoản thế chấp lại với nhau sẽ được 100% giá trị của căn nhà.
- hoài vốn = hoài nợ phí vốn sở hữu.
uổng nợ được đo bằng lãi suất bạn phải trả cho khoản thế chấp. Ben xem xét dữ liệu và kết luận rằng hồ hết các khoản thế chấp hiện đang được ban hành ở Canada có lãi suất 3%. Do đó, hoài nợ của bạn là 3%.
Nhưng còn vốn chủ sở hữu căn nhà thì sao, làm thế nào mà nó có thể được coi là một "hoài" của chủ sở hữu căn nhà? Tiền mặt bạn cọc để mua nhà có một tổn phí thời cơ. Đây là sự khác biệt về lợi nhuận giữa thị trường chứng khoán toàn cầu và bất động sản.
- Công ty Ben dự định lợi nhuận hàng năm cho bất động sản 3% và lợi nhuận hàng năm từ thị trường chứng khoán toàn cầu là 6,57%.
- Sự khác biệt, 3,57%, là phí tổn cơ hội hàng năm khi đầu tư vào một tài sản bất động sản (mua nhà) so với đầu tư vào thị trường chứng khoán.
thí dụ: nếu bạn cọc 100.000 USD tiền mặt để mua một căn nhà, phí nhịp hàng năm của bạn khi đầu tư vào bất động sản so với thị trường chứng khoán là 3,570 USD (3,57%).
Để cẩn trọng, Ben giảm phí tổn cơ hội dự kiến từ 3,57% xuống còn 3%. Giả sử tỷ lệ thế chấp là 3% (uổng nợ) và phí nhịp của vốn chủ sở hữu ở mức 3% tổng phí tổn vốn cho chủ nhà là 3% mỗi năm. Đây là phần cuối cùng của lệ luật 5%.
- Thuế bất động sản: 1%
- Bảo trì: 1%
- chi phí vốn: 3%
Điểm hoà vốn giữa việc mua và thuê.
Đây là cách mà lệ luật 5% hoạt động.
- Nhân giá trị căn nhà của bạn với 5%.
- Chia 12.
- Kết quả sẽ là điểm hòa vốn cho thấy giá thuê sẽ tương đương với giá mua về mặt tài chính.
Xét tỉ dụ dễ hiểu nhất sau đây. giả tỉ bạn đang cân nhắc có nên mua một căn nhà giá 500.000 USD hay không.
- Nhân giá trị của ngôi nhà với 5% = 25.000 USD
- Chia số đó cho 12 = 2,083 USD.
- 2,083 USD là điểm hòa vốn hàng tháng khi sở hữu ngôi nhà đó
Nếu bạn có thể thuê một ngôi nhà tương đương với giá dưới 2.083 USD, tốt hơn hết bạn nên thuê.
Nếu giá thuê một căn nhà tương đương lớn hơn 2.083 USD, tốt hơn hết bạn nên mua.
Điều tôi thích ở luật lệ 5%.
Ben nhận rằng lệ luật 5% là một sự đơn giản hóa và nó không cung cấp chi phí chính xác. Tuy nhiên, việc áp dụng công thức này buộc bạn phải coi xét sờ soạng các hoài, bao gồm cả hoài thời cơ khi sở hữu một ngôi nhà.
lệ luật 5% sẽ cung cấp một kết quả rõ ràng trong thị trường bất động sản quá đắt đỏ. Hãy xem xét trường hợp của Toronto, giá nhà làng nhàng ở đây là khoảng 1 triệu USD. Cọc 20% yêu cầu bạn phải có 200.000 USD tiền mặt và song song đề nghị một khoản thế chấp 800.000 USD.
quy tắc 5% sẽ cho chúng ta biết rằng bạn sẽ có lợi hơn nếu thuê một ngôi nhà với giá dưới 4.166 USD mỗi tháng. uổng thuê trung bình ở Toronto là 2.260 USD. Từ giác độ tài chính, bạn nên thuê nhà hơn là mua nhà nếu bạn sống ở Toronto.
một đôi con số có lợi thế khác
Khi bạn sở hữu ngôi nhà, bạn có toàn quyền kiểm soát những người sống trong ngôi nhà đó. bình thường, người thuê nhà không có loại kiểm soát đó.
Có tức là bạn có thể kiếm thêm thu nhập bằng cách cho thuê phòng trong nhà. Quay trở lại với thí dụ ngôi nhà trị giá 500.000 USD.
- thí dụ ngôi nhà đó có 3 phòng ngủ.
- Nếu bạn cho thuê 2 phòng ngủ còn lại với giá 1.000 USD mỗi tháng thì bạn sẽ có thêm thu nhập 24.000 USD một năm.
- Vậy thì việc sở hữu sẽ có lợi thế hơn.
Tôi biết rằng không phải ai cũng sẽ thoải mái khi có bạn cùng phòng. Tuy nhiên, từ quan điểm tài chính thuần túy, việc này giúp bạn giảm đáng kể phí tổn sở hữu nhà.
Giống như mọi quyết định tài chính, ở đây cũng có một hoài thời cơ. Nếu bạn chọn sống một mình trong ngôi nhà 3 phòng ngủ, uổng thời cơ cho sự riêng tây là phí sở hữu nhà. Nếu bạn chọn cho thuê phòng trống, bạn có thể đề nghị người thuê trả một khoản hay trả hết vơ các phí sở hữu nhà, và phí tổn nhịp của bạn lúc này sẽ là mất đi sự tây riêng.
Chỉ có bạn mới có thể quyết định bạn đáng phải trả loại tổn phí nào.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét